Инвестиции в недвижимость для молодежи: руководство по началу пути в возрасте двадцати с небольшим лет.

Инвестиции в недвижимость — это верный способ значительно приумножить своё состояние, и, как и в случае с любыми инвестициями, начало в молодом возрасте может значительно увеличить потенциальную доходность. Лично я владею 11 объектами недвижимости, которые приносят около 5000 долларов в месяц чистого денежного потока после покрытия всех расходов. Но если бы я мог вернуться в прошлое, первым делом я бы начал инвестировать в недвижимость гораздо раньше (я купил свою первую арендную недвижимость, когда мне был 31 год).

В этой статье я расскажу об основах инвестирования в недвижимость и обо всем, что вам нужно знать, прежде чем совершить свою первую инвестицию в недвижимость.

Является ли инвестирование в недвижимость выгодным вложением?

Долгосрочные инвестиции в недвижимость привлекательны, поскольку они обеспечивают как прирост капитала, так и денежный поток от арендной платы. Хотя цены на недвижимость в США неуклонно растут на протяжении десятилетий, ваш успех как инвестора в недвижимость зависит от умения находить выгодные сделки и разумно управлять рисками и расходами.

В многочисленных реалити-шоу и на блогерских платформах молодые инвесторы в недвижимость изображаются как люди, легко добивающиеся феноменального успеха. И если вы хоть немного скептически настроены, вы легко можете поверить, что заработать миллионы на недвижимости так же просто, как купить объект, нуждающийся в ремонте, и несколько раз съездить в магазин Home Depot.

Правда заключается в том, что грамотные инвестиции в недвижимость — это искусство, требующее значительных усилий для самообразования и поиска идеальных сделок. Одна неудачная инвестиция в недвижимость может стоить вам сотни тысяч долларов и потенциально испортить вашу кредитную историю.

Вы готовы инвестировать в недвижимость?

Прежде чем стать успешным инвестором в недвижимость, необходимо привести в порядок и другие финансы. Если у вас есть проблемы с долгами по кредитным картам или вы еще не накопили сумму, достаточную для покрытия расходов в течение нескольких месяцев, позаботьтесь об этом в первую очередь.

Наличие высокого кредитного рейтинга обычно является обязательным условием для приобретения недвижимости, если вы планируете взять ипотеку. Предполагая, что у вас есть средства для первоначального взноса, получение ипотеки может стать самым большим препятствием на пути к покупке вашей первой арендной недвижимости, поэтому стоит обратить внимание на свой кредитный рейтинг.

Наконец, подумайте, как недвижимость вписывается в вашу общую инвестиционную стратегию . Лично я бы не стал вкладываться в недвижимость, пока не воспользуюсь всеми налоговыми льготами, предоставляемыми пенсионными счетами, такими как IRA, а если у вас есть такой счет на работе, то и 401(k).

طرق الاستثمار العقاري

Существует несколько способов инвестирования в недвижимость, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. Начинающим можно обратиться к практическому руководству по получению прибыли при ограниченном бюджете.

Прямые инвестиции в недвижимость

Когда большинство людей думают об инвестициях в недвижимость, они, вероятно, представляют себе покупку инвестиционного объекта. При прямых инвестициях в недвижимость инвестор покупает здание и становится его собственником и арендодателем.

В качестве собственника и арендодателя инвестор должен оплачивать содержание здания и налоги на недвижимость, но получает арендную плату от арендаторов. Если инвестор получает больше арендной платы, чем платит (включая любые ипотечные платежи), инвестиция генерирует денежный поток, который может стать доходом для инвестора. Даже если инвестиция не приносит положительного денежного потока, инвестор все равно может получить прибыль, если впоследствии продаст здание по более высокой цене.

Прямые инвестиции в недвижимость — самый прибыльный способ вложения средств, но он требует значительных вложений. Инвесторы должны рисковать своими деньгами и кредитной историей, а также постоянно работать над тем, чтобы их недвижимость сдавалась в аренду и содержалась в надлежащем состоянии.

Перепродажа домов

Перепродажа недвижимости — это когда инвестор покупает проблемный объект по низкой цене, делает ремонт и улучшения, а затем быстро перепродает его с прибылью. Инвесторы в этой сфере могут заработать (или потерять) десятки или сотни тысяч долларов на каждой сделке, что делает это высокорискованным, но потенциально высокодоходным инвестиционным проектом.

Если у вас нет развитых навыков заключения сделок и знаний в области строительства, вам, возможно, стоит доверить перепродажу недвижимости профессионалам (вопреки тому, что вы можете увидеть в телешоу!).

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это инвестиционный фонд, который покупает недвижимость от имени своих инвесторов. Существуют тысячи публично торгуемых REIT, акциями которых можно торговать на фондовом рынке так же, как и любыми другими акциями или фондами. Также существуют частные REIT, в которые можно инвестировать через онлайн-платформы для инвестиций в недвижимость.

REIT — это привлекательный способ диверсифицировать портфель акций и облигаций за счет недвижимости или пассивно инвестировать в недвижимость. REIT могут обеспечить гораздо большую диверсификацию, чем создание собственного портфеля арендной недвижимости. Это снижает риск, но может также ограничить потенциальную доходность. Кроме того, вы не можете влиять на то, какие объекты недвижимости приобретет REIT.

Краудфандинг в сфере недвижимости

Онлайн-платформы для инвестиций в недвижимость, такие как Fundrise и Ark7, позволяют вкладывать средства в недвижимость, начиная всего с нескольких тысяч долларов. Эти платформы используют «краудфандинг» для инвестиций в недвижимость, объединяя небольшие суммы от десятков инвесторов для покупки объектов.

В отличие от инвестиций в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), вы можете выбирать, в какие именно проекты хотите инвестировать.

При инвестировании в краудфандинг недвижимости вы получаете свою долю денежных потоков и любую прибыль от продажи объекта. Ваши средства остаются заблокированными на протяжении всего срока инвестирования. Ваша доходность будет ниже, чем если бы вы сами купили недвижимость, поскольку платформа забирает процент от прибыли от инвестиций. Это также не обязательно менее рискованно; если недвижимость требует значительного ремонта или остается незанятой в течение длительного периода, может возникнуть потребность в дополнительных средствах, требующая от инвесторов в короткие сроки.

Как инвестировать в недвижимость, если вы новичок

Если вас интересуют инвестиции в недвижимость, но вам не хватает капитала, кредитоспособности или желания самостоятельно приобрести недвижимость, инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или краудфандинг — отличный способ войти в мир инвестиций в недвижимость без большого риска. Этот тип инвестиций — прекрасный вариант для начала с небольшой суммы денег. Однако в оставшейся части статьи мы будем исходить из того, что вас интересуют прямые инвестиции в недвижимость.

Понимание денежных потоков

Некоторые люди инвестируют в недвижимость с целью увеличения ее стоимости (роста стоимости), но умные инвесторы вкладывают средства ради денежного потока.

Денежный поток — это деньги, которые вы получаете от сдачи недвижимости в аренду каждый месяц после оплаты всех расходов. Преимущество денежного потока в том, что он растет со временем, не влияя на ваш первоначальный инвестированный капитал. Это похоже на акции с очень высокими дивидендными выплатами, поэтому вам не нужно беспокоиться о росте стоимости акций, чтобы получить отличную доходность.

Ваш денежный поток также со временем увеличится, поскольку арендная плата будет расти вместе с инфляцией, в то время как ваши ипотечные платежи останутся стабильными. В конечном итоге вы погасите кредит, и ваш денежный поток значительно увеличится.

В своих объектах недвижимости, сдаваемых в аренду, я получаю 20% прибыли на вложенный капитал, что не всегда легко, но достижимо в зависимости от местоположения и суммы инвестиций. Эта прибыль не включает налоговые льготы, связанные с арендой недвижимости, снижение первоначальных инвестиций или потенциальное увеличение стоимости, которые в совокупности повышают вашу рентабельность инвестиций (ROI). Вот отличная статья о том, как правильно рассчитать свой денежный поток.

Первым шагом является понимание необходимого денежного потока для того, чтобы инвестиции в недвижимость были выгодными. Вам следует изучить цены на недвижимость в вашем районе, определить размер ипотечных платежей и налогов на недвижимость, а затем оценить рынок аренды и ожидаемый доход.

Многие инвесторы полагаются на «правило 2%», общий принцип, согласно которому ежемесячная арендная плата должна быть равна или превышать 2% от покупной цены недвижимости. Например, если вы покупаете недвижимость за 200 000 долларов, вам нужно будет получать не менее 4,000 долларов в месяц в качестве арендной платы. Очевидно, что выполнить это правило не всегда легко.

Как вы будете финансировать покупку недвижимости?

Часто говорят, что «наличные — король», и это, безусловно, относится и к рынку недвижимости. Если вам посчастливится купить недвижимость за наличные, вы избежите сложных бюрократических процедур ипотеки, быстрее заключите сделку и быстрее получите положительный денежный поток, поскольку не будет процентных платежей.

Если вам нужен ипотечный кредит, имейте в виду, что большинство банков требуют от инвестора внести как минимум 20% в качестве первоначального взноса за недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду.

Эта сумма значительна для большинства людей, особенно учитывая, что недвижимость может нуждаться в ремонте, вам придется понести расходы на закрытие сделки, и вам понадобится резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств. Вам может легко понадобиться 30% или более от покупной цены наличными, чтобы комфортно владеть арендной недвижимостью.

Если вы покупаете основное жилье для проживания, вы можете получить определенные кредиты (например, кредиты USDA и VA), которые не требуют первоначального взноса, или вы можете купить дом с первоначальным взносом всего в 5%. Хотя вы не можете сразу сдавать в аренду купленный дом, будучи одновременно жильцом и собственником, вы можете сделать это после определенного периода проживания в нем (обычно один год). Именно так многие мои знакомые начали инвестировать в недвижимость в молодом возрасте: они купили один семейный дом или квартиру, прожили в нем год или два, затем сдали его в аренду и купили второй дом для проживания.

Ещё один вариант — купить двухквартирный или многоквартирный дом, жить в одной квартире, а остальные сдавать в аренду. Можно также купить многоквартирный дом с одной-четырьмя квартирами и жить в одной из них, став таким образом одновременно и жильцом, и собственником. После 12 месяцев проживания в квартире можно сдать в аренду всё здание и повторить процесс.

В молодости переехать в дом, который вы хотите переоборудовать в арендное жилье, гораздо проще. Но когда у вас есть семья, становится намного сложнее убедить супруга и детей в необходимости каждый год переезжать в дом, который может не соответствовать их ожиданиям.

Поиск подходящего жилья в аренду

Найти доходную арендную недвижимость непросто, но мой опыт не исключение. Многие инвесторы добиваются более высоких результатов, чем я, но они вложили значительное время и усилия в изучение рынка, исследование объектов недвижимости и углубленное изучение специфики арендного инвестирования. С возрастом у вас остается меньше свободного времени из-за увеличения рабочих и семейных обязанностей, а также появления новых хобби. Изучение рынка недвижимости и способов извлечения из него прибыли становится все сложнее (если только вы не достигли пенсионного возраста). Поэтому крайне важно разработать реалистичный финансовый план в возрасте двадцати лет, чтобы эффективно инвестировать.

Я также ежегодно ремонтирую и продаю около 10-15 домов, что делает меня экспертом в заключении выгодных сделок с недвижимостью. Большую часть объектов я покупаю через систему множественного листинга (MLS), несмотря на рост цен и жесткую конкуренцию.

Вот несколько советов, как найти выгодные предложения:

• Работа агентом по недвижимости помогает мне заключать выгодные сделки и действовать очень быстро. Я не говорю, что все инвесторы должны быть агентами, но это, безусловно, плюс!
• Если вы не являетесь агентом, уделите достаточно времени поиску первоклассного агента, который будет работать быстро и находить для вас выгодные сделки.
• Уделите время изучению цен и арендных ставок на вашем рынке, чтобы определить, что представляет собой выгодное предложение.
• Не полагайтесь исключительно на риелтора в поиске выгодных предложений. Многие агенты не являются инвесторами и могут не знать, что именно вы ищете. Вместо этого, Будьте финансово дисциплинированы. В ходе вашего исследования и оценки сделок.
• Вступите в клуб инвесторов в недвижимость в вашем регионе, чтобы познакомиться с другими инвесторами, узнать, что они покупают и как они это делают.

Осознайте риски

Нет сомнений, что владение арендной недвижимостью сопряжено со значительным риском и усилиями. Самая большая ошибка, которую я вижу у инвесторов, — это покупка с целью получения прибыли от роста стоимости при отрицательном денежном потоке.

Замечательно, что моя недвижимость дорожает, но я люблю денежный поток. Денежный поток приносит мне деньги, которые я могу использовать для покупки новой недвижимости, инвестиций в другие сферы или на приятные вещи. Если у вас отрицательный денежный поток, велика вероятность, что дела пойдут плохо.

Проблема отрицательного денежного потока заключается в том, что большинство инвесторов недооценивают сумму денег, которую им придется потратить на арендуемую недвижимость. Также нет гарантии, что рыночная стоимость вашей недвижимости вырастет или когда это произойдет. Со временем стоимость недвижимости, скорее всего, вырастет, но она также может снизиться раньше. Как долго вы сможете платить арендную плату каждый месяц? В конце концов, у людей заканчиваются деньги, и они вынуждены продавать, иногда за меньшую сумму, чем заплатили. Поэтому понимание того, как правильно финансировать вашу самую крупную инвестицию в жизни, имеет решающее значение. Если у вас положительный денежный поток, вам не придется продавать, и вы не захотите этого делать, потому что это принесет вам деньги.

Еще один момент, который часто упускают из виду, — это техническое обслуживание. Необходимо выделять бюджет на ремонтные работы каждый месяц. По моим оценкам, от 10% до 20% моей ежемесячной арендной платы уходит на ремонт, в зависимости от возраста и состояния недвижимости. Если вы не учтете расходы на техническое обслуживание в своем бюджете, вы можете вообще не получать доход от сдачи недвижимости в аренду. Чтобы помочь вам управлять этими расходами, вы можете использовать правило 50/30/20 в бюджетировании , которое предоставляет эффективную основу для планирования ваших расходов.

Что касается сдаваемой в аренду недвижимости, мои ежемесячные ипотечные платежи составляют от 400 до 600 долларов, включая налоги и страховку. Ежемесячная арендная плата варьируется от 1,100 до 1,500 долларов. С учетом потенциальных расходов на техническое обслуживание и периодов простоя, мой чистый денежный поток составляет приблизительно 500 долларов в месяц.

Управление арендной недвижимостью также требует времени и усилий. Вам нужно будет найти арендаторов, составить договор аренды, точно учитывать расходы и доходы, а также следить за своевременной оплатой. Вы также можете нанять управляющего недвижимостью, который возьмет на себя все эти задачи, примерно за 8-10% от ежемесячной арендной платы, но вам также следует предусмотреть эти расходы в бюджете.

Заключение

Сдача недвижимости в аренду может стать отличной инвестицией, позволяющей выйти на пенсию раньше. Но это не способ быстро разбогатеть, и реализовать такой план непросто . Инвестиции в недвижимость требуют времени, гибкости и амбиций для достижения успеха. Чем раньше вы начнете, тем легче будет, и тем лучше будет ваше финансовое положение в будущем. Поэтому начните составлять свой финансовый план прямо сейчас.