Инвестиции в инвестиционные фонды недвижимости: как инвестировать в REIT

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет или финансирует приносящую доход недвижимость от имени акционеров. REIT — это своего рода холдинговая компания, занимающаяся недвижимостью.

Без дополнительных затрат с вашей стороны некоторые или все представленные ниже продукты предоставляются партнерами, которые могут компенсировать нам ваши клики. Вот как мы зарабатываем деньги. Это не влияет на наши рекомендации или редакционную целостность, но помогает нам поддерживать работу сайта.

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет или финансирует приносящую доход недвижимость, такую ​​как жилые и коммерческие здания, от имени акционеров.

Инвестиционные фонды недвижимости предоставляют частным лицам возможность получать доход от инвестиций в недвижимость без бремени прямого владения, такого как управление и обслуживание недвижимости. Это также отличный инструмент для диверсификации вашего инвестиционного портфеля.

Продолжайте читать, чтобы узнать, как инвестировать в REIT и понять, как они работают.

Что такое инвестиционные фонды недвижимости (REIT)?

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это холдинговые компании, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость и владеющие диверсифицированным портфелем объектов недвижимости, часто ориентированных на определенный сектор. По своей деятельности оно схоже с публичными акционерными обществами, поскольку его акции обращаются на фондовой бирже.

Фонды недвижимости используют деньги инвесторов для покупки доходной недвижимости либо посредством сдачи ее в аренду, либо за счет процентов по ней. Закон требует, чтобы компания распределяла 90% своей общей годовой прибыли в виде денежных дивидендов среди акционеров. Это делает его привлекательной инвестицией для любителей инструментов с фиксированным доходом.

Акционеры REIT пользуются налоговым преимуществом, поскольку налог на дивиденды низкий, что повышает привлекательность этого вида инвестиций.

Как определить компании по инвестициям в недвижимость (REIT)

Для того чтобы компания считалась инвестиционным фондом недвижимости (REIT), она должна подать форму Форма 1120-REIT Налоговая служба США (IRS) освобождает ее от корпоративного налога и предотвращает двойное налогообложение доходов акционеров. Эта форма известна как форма выбора REIT.

Он также должен соответствовать следующим требованиям, установленным Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC) и Налоговой службой США (IRS):

1. Компания должна быть зарегистрирована в любом штате как корпорация, облагаемая федеральным налогом, за исключением REIT.
2. После второго года работы REIT должен иметь не менее 100 акционеров.
3. В течение последней половины налогового года не более 5% акций компании должны принадлежать пяти или менее физическим лицам.
4. REIT должны быть конвертируемыми, а компания должна управляться советом попечителей или советом директоров.
5. Не менее 75% валового дохода REIT должно поступать из источников, связанных с недвижимостью. Это означает, что компания должна инвестировать 75% своих общих активов в недвижимость.
6. Фонд недвижимости не может владеть более чем 10% голосующих акций любой компании, если только это не другой фонд недвижимости, квалифицированная дочерняя компания фонда недвижимости (QRS) или налогооблагаемая дочерняя компания фонда недвижимости (TRS).
7. Плата за услуги или доходы от деятельности, не связанной с недвижимостью, классифицируемые как недопустимые источники, не должны составлять более 5% от дохода компании.
8. По закону инвестиционные фонды недвижимости обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов. Если вы сохраните свой доход, вы будете платить налоги, как и любой другой бизнес.
9. По закону инвестиционные фонды недвижимости обязаны ежегодно рассылать всем своим акционерам письма с просьбой предоставить подробную информацию о бенефициарных владельцах акций. Если REIT не сделает этого вовремя, ему грозит штраф.

ты можешь использовать Руководство по инвестиционным фондам недвижимости NYSE Или другую онлайн-базу данных, затем выполните поиск и отфильтруйте результаты, чтобы легко увидеть, какие компании являются REIT. В Интернете доступно множество надежных источников для поиска компаний REIT.

Типы инвестиционных фондов недвижимости (REIT)

REIT делятся на две основные категории: Фонды REIT и Ипотечный REITs. Как правило, фонды недвижимости с капиталом инвестируют напрямую в физическую недвижимость и получают доход за счет сдачи ее в аренду, в то время как фонды недвижимости с ипотечным покрытием инвестируют в ипотечные кредиты и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и получают доход за счет процентов по этим кредитам.

1. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Большую часть своего дохода REIT получают от сдачи в аренду принадлежащей им недвижимости. Около 90% всех REIT представляют собой инвестиционные фонды недвижимости. Эти фонды могут владеть жилой или коммерческой недвижимостью.

Инвестиционные фонды недвижимости обладают большей финансовой стабильностью, поскольку они полагаются на ежемесячный денежный поток от арендной платы, выплачиваемой арендаторами.

Четыре основных типа REIT:

1. Розничные инвестиционные фонды недвижимости: Фонды недвижимости в сфере розничной торговли инвестируют в отдельные торговые точки и торговые центры. Доход формируется за счет арендной платы, которую вносят арендаторы этой недвижимости. Фактически, 24% всех REIT являются розничными REIT.
2. Офисные инвестиционные фонды недвижимости: Этот тип REIT инвестирует в коммерческие офисные здания и получает доход от долгосрочных арендаторов. Арендаторы подписывают договор аренды сроком на три-десять лет. Офисные REIT обычно располагаются в городских центрах, где наблюдается рост числа рабочих мест.
3. Жилые инвестиционные фонды недвижимости: Жилые REIT владеют жилой недвижимостью. Данные показывают, что REIT владеют 2% квартир в Соединенных Штатах. Обычно инвестирует в многоквартирные дома, имеющие не менее пяти квартир, и многоквартирные дома, имеющие от 2 до 4 квартир. Как и офисные REIT, жилые REIT также ориентированы на городские центры с растущей плотностью населения и ростом рабочих мест. В 2018 году жилые REIT превзошли по доходности более широкий сектор REIT, при этом средняя дивидендная доходность за год составила 3.97%.
4. Здравоохранение REIT: В мире насчитывается 33 фонда недвижимости в сфере здравоохранения с рыночной капитализацией более 127 миллиардов долларов США, и 90% фондов недвижимости в сфере здравоохранения расположены в Соединенных Штатах. Фонды недвижимости в сфере здравоохранения инвестируют в объекты, связанные со здравоохранением, такие как дома престарелых, больницы, дома престарелых и медицинские центры. На сектор здравоохранения приходится около 17% расходов ВВП США. Доход формируется за счет возмещения расходов по программе Medicare и платы за проживание. Дивидендная доходность, выплачиваемая фондами недвижимости в сфере здравоохранения, выше, чем у компаний, входящих в глобальный индекс недвижимости.

2. Ипотечные инвестиционные фонды недвижимости

Ипотечные инвестиционные фонды недвижимости приобретают существующие долгосрочные ипотечные кредиты с высокой процентной ставкой и получают прибыль от процентных платежей. Его прибыль заключается в разнице между краткосрочными и долгосрочными процентными ставками по ипотечным кредитам.

Ипотечные REIT могут быть: Жилое или коммерческое. Инвестирование в эти фонды считается рискованным, поскольку они составляют всего около 10% от общего числа типов инвестиционных фондов недвижимости. Это связано с тем, что ипотечные REIT работают с высоким кредитным плечом, что делает их нестабильными.

Прежде чем инвестировать в ипотечные REIT, настоятельно рекомендуется расширить свои инвестиционные знания в этой области, чтобы понять природу этих фондов и принципы их работы.

Как инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости

Лучший способ инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это инвестировать в существующий фонд. Вы можете инвестировать в REIT, покупая их акции напрямую или инвестируя в такую ​​схему, как лицензированный паевой инвестиционный фонд, который инвестирует в REIT. Это идеальный вариант для инвесторов, желающих диверсифицировать свои инвестиционные портфели за счет активов в сфере недвижимости без необходимости владеть или управлять физической недвижимостью.

Вы можете получить доступ к акциям REIT, инвестируя в паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость, или в биржевые инвестиционные фонды (ETF), которые фокусируются на недвижимости. Биржевые фонды — это организованные инвестиционные компании, которые привлекают инвестиционный капитал путем продажи своих акций инвесторам. Деньги, полученные от продажи акций, затем вкладываются в конкретные инвестиционные цели, обеспечивая инвесторам легкий доступ к рынку недвижимости.

Ниже приведено краткое руководство по инвестированию в два типа REIT — публичные REIT и частные REIT:

1. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Эти типы REIT похожи на акции и биржевые инвестиционные фонды (ETF) тем, что их можно покупать и продавать на крупных биржах, таких как NASDAQ или Нью-Йоркская фондовая биржа. На биржах США торгуются более 225 REIT.

Минимальной или максимальной суммы для покупки REIT не существует. Комиссии за онлайн-брокерскую деятельность составляют примерно от 8 до 10 долларов за сделку.

Инвесторы получают квартальные или ежемесячные дивиденды в размере 90% от своей прибыли. Активы инвесторов в REIT постоянно растут в стоимости в зависимости от макроэкономических тенденций и результатов деятельности компании.

Многие предпочитают инвестировать в REIT из-за их высокой ликвидности и стабильного роста. Они также не взимают никакой авансовой или ежегодной платы за обслуживание.

Закон требует от REIT подавать квартальные финансовые отчеты и соблюдать другие требования к финансовой отчетности для повышения прозрачности и подотчетности.

Хорошие инвестиционные фонды недвижимости можно найти на таких платформах, как Dividends.com, где на сайте размещено более 200 фондов недвижимости.

2. Частные инвестиционные фонды недвижимости

Эти компании соответствуют требованиям IRS, но зарегистрированы в SEC на бирже. Частные инвестиционные фонды недвижимости продаются частными финансовыми консультантами или брокерами.

В отличие от публичных REIT, которые не взимают комиссию, частные REIT взимают авансовый сбор в размере от 10 до 16%. Частные REIT могут продавать ценные бумаги аккредитованным инвесторам с годовым доходом не менее 200,000 XNUMX долларов США или чистой стоимостью активов не менее XNUMX миллиона долларов США.

Частным REIT не хватает прозрачности, поскольку они не придерживаются стандартов отчетности, которым подчиняются публично торгуемые REIT. Он также не придерживается правил публичных компаний.

Кроме того, инвесторы не могут получить доступ к своим инвестициям в течение первых двух-трех лет после инвестирования в частные REIT.

По истечении этого срока они могут вывести свои инвестиции. Вывод средств из REIT называется погашением. Несмотря на трехлетний период, управляющие REIT могут принять решение об ограничении выкупа на неопределенный срок.

Как измерить дивиденды и распределения инвестиционного фонда недвижимости (REIT)

Доходы REIT можно измерить по чистой прибыли, а также по операционным средствам (FFO). Вы можете рассчитать это, сложив чистую прибыль компании плюс амортизацию за вычетом прибыли от продажи недвижимости. FFO является важным показателем эффективности REIT, поскольку он отражает фактический операционный денежный поток компании, который более важен для инвесторов, чем бухгалтерская чистая прибыль.

FFO = (Чистый доход) + (Амортизация) – (Прибыль от продажи недвижимости).

Амортизация включена в расчет, поскольку ежегодные амортизационные расходы по многим недвижимым активам REIT отрицательно искажают прибыль. Поскольку прибыль от продажи недвижимости изымается, REIT могут реинвестировать ее, способствуя росту своего портфеля недвижимости. Это дает более четкое представление о финансовых результатах фонда и его способности распределять дивиденды.

Каково идеальное соотношение для ваших инвестиций в инвестиционные фонды недвижимости?

Если вы задаетесь вопросом, какой процент вашего инвестиционного портфеля следует выделить инвестиционным фондам недвижимости (REIT), то короткий ответ будет таким: он зависит от нескольких факторов.

Оптимальное соотношение зависит от ваших инвестиционных целей, готовности к риску и сроков инвестиций. Однако большинство экспертов рекомендуют выделять от 5 до 15% вашего портфеля на REIT, принимая во внимание вышеупомянутые факторы и корректируя процентное соотношение соответствующим образом. Например, возраст является фактором, определяющим оптимальное соотношение. Хотя распределение в размере 15% может быть целесообразным, когда вам 30 лет, со временем этот процент должен постепенно уменьшаться. А когда вы достигнете пенсионного возраста, имеет смысл вкладывать гораздо меньше средств в REIT.

Например, возраст влияет на оптимальный процент ваших инвестиций в REIT. Хотя в возрасте 15 лет XNUMX% может быть приемлемым показателем, этот процент следует постепенно снижать по мере старения. После выхода на пенсию обычно рекомендуется значительно сократить инвестиции в REIT, чтобы сохранить капитал.

Преимущества инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиции в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) имеют ряд преимуществ по сравнению с индивидуальными инвестициями в недвижимость:

1. относительно высокая доходность. В соответствии с НаритОколо 145 миллионов инвесторов в Соединенных Штатах владеют инвестиционными фондами недвижимости через паевые инвестиционные фонды и пенсионные накопления. Инвестиции в REIT диверсифицируют ваш инвестиционный портфель и помогают сохранить общую стоимость ваших инвестиций.
2. Инвестиции в REIT обеспечивают надежный источник пассивного дохода. В отличие от индивидуальных инвестиций в недвижимость, инвесторам REIT не нужно беспокоиться о покупке, продаже, аренде или обслуживании недвижимости.
3. Инвестиционными фондами недвижимости управляют профессионалы, которые занимаются всеми аспектами недвижимости. (включая легальный бизнес) высокодоходным образом. В конце каждого квартала инвесторы получают часть прибыли в виде дивидендов.
4. Большинство REIT имеют большие размеры по сравнению с отдельными объектами недвижимости. С точки зрения недвижимости, которой вы владеете. Это делает его более стабильным и менее изменчивым.
5. Прозрачность. Закон обязывает зарегистрированные на бирже инвестиционные трасты регулярно отчитываться перед акционерами. Благодаря этой прозрачности ее деятельность находится под контролем рынка, что позволяет инвесторам быть в курсе всего, что происходит в компании.
6. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) позволяют частным лицам инвестировать в дорогую недвижимость, которой им было бы сложно владеть по отдельности. Инвестиционные фонды недвижимости также ликвидны; Где вы можете легко их купить и продать.

Недостатки инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Несмотря на множество преимуществ добавления REIT в ваш инвестиционный портфель, следует учитывать и некоторые потенциальные недостатки.

К наиболее существенным недостаткам инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости относятся следующие моменты:

• Налогооблагаемая прибыль: Хотя REIT имеют некоторые налоговые преимущества, важно помнить, что дивиденды (выплаты) часто облагаются подоходным налогом.
• Комиссия: Если вы инвестируете в частные, неторгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT), вы можете столкнуться с существенными первоначальными сборами, комиссиями и высокими эксплуатационными расходами. Желательно искать фонды с низкими комиссиями, чтобы извлечь из них максимальную выгоду.
• Волатильность: REIT не застрахованы от волатильности рынка. Спад на рынке недвижимости может негативно отразиться на фондах недвижимости. Чтобы снизить риск, важно диверсифицировать свой портфель.
• Чувствительность к процентной ставке: В зависимости от типа REIT, в который вы инвестируете, цены на REIT могут быть очень чувствительны к процентным ставкам. Например, ипотечные REIT более чувствительны к изменениям процентных ставок, чем жилые REIT. Поэтому вам следует изучить влияние возможных изменений процентных ставок на ваши инвестиции.

Общие вопросы

Что определяет стоимость акций REIT?

Вот некоторые факторы, которые можно использовать для определения стоимости акций REIT:

• Ожидаемый рост: Для оценки вы можете посмотреть на ожидаемый рост прибыли и ожидаемую общую доходность акций. Это важный показатель эффективности деятельности фонда и его способности генерировать будущую прибыль.
• Коэффициент соотношения цены и денежных средств от операций (FFO): Для оценки стоимости REIT можно использовать коэффициент «цена/финансирование от операций» (FFO), который может оказаться более точным, чем прибыль и прогнозируемый доход при оценке REIT. Он показывает реальную операционную эффективность фонда.
• Сравнение: Сравните дивидендную доходность с другими типами высокодоходных инвестиций, такими как акции или облигации коммунальных компаний. Это поможет вам понять, насколько привлекательны инвестиции в фонд по сравнению с другими вариантами.
• Соотношение долга к EBITDA: Для сравнения REITs обратите внимание на соотношение задолженности к прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации (EBITDA). Этот коэффициент показывает способность фонда выплачивать свои долги за счет операционной прибыли.
• Коэффициент распределения дивидендов: Чтобы оценить, насколько устойчивым является REIT, посмотрите, сколько денег выплачивается в качестве дивидендов. Слишком высокое соотношение может указывать на трудности в поддержании уровня распределений в будущем.
• Кредитный рейтинг: Кредитные рейтинги оценивают финансовую устойчивость на основе истории деятельности и перспектив REIT. Более высокие рейтинги могут быть связаны с более высокой оценкой, поскольку они отражают большую уверенность в способности фонда выполнять свои обязательства.

Какие факторы влияют на рост инвестиционных фондов недвижимости (REIT)?

На прибыль инвестиционных фондов недвижимости (REIT) влияет несколько факторов. Эти фонды часто достигают более высокой прибыли в периоды экономического роста, когда спрос на коммерческую недвижимость увеличивается, что приводит к повышению арендной платы и росту стоимости активов.

Когда стоимость активов в сфере недвижимости растет, стоимость REIT также растет. Рост доходов может происходить из разных источников, таких как приобретение новой недвижимости, увеличение числа арендаторов в объекте недвижимости и повышение арендной платы. Кроме того, другие факторы, такие как более низкие процентные ставки, могут сыграть свою роль в повышении спроса на REIT и, следовательно, в повышении их стоимости.

Как новичкам инвестировать в REIT?

Любой желающий может инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) в качестве индивидуального инвестора. Это простой процесс, похожий на открытие торгового счета в брокерской фирме. Оттуда вы можете внести средства и начать инвестировать в отдельные публично торгуемые REIT, аналогично другим активам на фондовом рынке. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) являются привлекательным вариантом для инвесторов, желающих диверсифицировать свои инвестиционные портфели за счет вложений в недвижимость, не имея при этом необходимости владеть или управлять реальной недвижимостью.

Чтобы инвестировать в неторгуемые частные REIT, вам необходимо соответствовать требованиям к доходу и быть аккредитованным инвестором в соответствии с местными правилами финансового рынка. Эти фонды обычно требуют меньших минимальных инвестиций и могут нести более высокие риски, чем их публично торгуемые аналоги.

Выплачиваются ли дивиденды REIT ежемесячно?

Это зависит от REIT. Некоторые REIT выплачивают ежемесячные дивиденды, что является основным преимуществом инвестирования в эти фонды. В то время как другие фонды выплачивают дивиденды ежеквартально или ежегодно. Все REIT обязаны выплачивать дивиденды не реже одного раза в год. Эта прибыль называется дивидендами и представляет собой часть прибыли фонда, распределяемую среди акционеров.

Если вас беспокоит частота выплаты дивидендов, проведите исследование и проверьте график выплат, прежде чем инвестировать в какой-либо конкретный REIT. Узнайте информацию об истории и размере дивидендов фонда, поскольку это поможет вам принять обоснованное инвестиционное решение.

Нужна ли вам налоговая форма K-1 или 1099 для инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости (REIT)?

Если вы владеете акциями инвестиционного фонда недвижимости (REIT), вам не нужно подавать форму K-1, которая используется для инвесторов в общества с ограниченной ответственностью (LLC), которые облагаются налогом как партнерства. Для REIT, являющихся публичными компаниями, данная форма не требуется.

Вместо этого инвесторам REIT выдается налоговая форма 1099-DIV, в которой сообщается о дивидендах и обычно перечисляются распределения прироста капитала. Эта форма упрощает отражение доходов от REIT в налоговых декларациях.

Стоит ли инвестировать в REIT?

Инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это отличный способ диверсифицировать любую инвестиционную стратегию и отличный способ инвестировать в недвижимость, не владея при этом никакой физической собственностью.

Хотя некоторым может нравиться быть владельцем недвижимости, преимущество невмешательства, которое предоставляют инвестиционные фонды недвижимости, делает их привлекательными инвестициями.