В сфере управления активами в сфере недвижимости успех часто ассоциируется с безупречным исполнением и стабильными ожиданиями. Но после управления портфелями коммерческой недвижимости стоимостью более 15 миллиардов долларов в Европе и США я понял, что истинная ценность заключается не в совершенстве. Она заключается в гибкости и адаптивности — двух качествах, необходимых для максимизации долгосрочной стоимости недвижимости .
Совершенство постоянно. Гибкость развивается
Торговая коммерческая недвижимость по своей природе динамична. Потребительские привычки меняются. Крупнейшие компании-арендаторы развиваются. Цифровая трансформация стала константой. В этом контексте я обнаружил, что наиболее эффективные портфели — это не те, которые следуют жестким планам. Напротив, они разработаны так, чтобы быть гибкими и адаптивными.
Традиционные показатели, такие как долгосрочная аренда или постоянная занятость, могут создать ложное ощущение стабильности. Что действительно важно, так это то, может ли объект недвижимости адаптироваться к изменениям — быстро, разумно и прибыльно. *Другими словами, способность адаптироваться к меняющимся тенденциям рынка и меняющимся потребностям потребителей является ключом к долгосрочному успеху.*
Переосмысление активов сектора розничной торговли
В течение последнего десятилетия я сосредоточился на репозиционировании розничных активов и обеспечении их будущего. Это включает в себя повышение ценности за счет многофункциональной трансформации — сокращение общей арендуемой площади (GLA), выделяемой под торговлю, когда она больше не удовлетворяет спрос, и добавление жилых, офисных или гостиничных компонентов, активирующих экосистему.
В некоторых случаях это означало повторное использование наземных парковочных мест путем строительства многоэтажных парковок. Каков результат? То же количество парковочных мест, но с новыми землями, доступными для многофункциональной застройки. Помимо улучшения финансовых показателей актива, подобные действия также помогли превратить неиспользуемые торговые центры в активные 18-часовые пункты назначения.
Гибкие портфели поддерживают такую способность к адаптации. Речь не идет о том, чтобы удерживать каждый квадратный фут. Речь идет об извлечении максимальной и наилучшей пользы из каждой части сайта.
Стратегии розничной торговли после COVID: партнерство прежде всего
Эпоха COVID изменила наши методы работы с арендаторами. Если до пандемии модель в значительной степени основывалась на лизинге на основе транзакций, то послепандемическая реальность требует более совместного и стратегического подхода.
Сегодня успех достигается благодаря тесному сотрудничеству с розничными брендами для понимания их целей, поведения клиентов и меняющихся потребностей. Это включает в себя согласование с их видением путем предоставления подходящего пространства в подходящем месте и поддержки при внедрении инновационных концепций, отражающих видение их бренда. Для этого требуется глубокое понимание пути клиента в розничной торговле.
В связи со значительным увеличением числа новых объектов в розничном секторе за последние пять лет, конкуренция за пешеходный поток и перспективных арендаторов усилилась. Владельцы недвижимости больше не могут просто предоставлять помещения – они должны создавать подходящую платформу для процветания арендаторов. Наилучшие результаты достигаются благодаря прочным отношениям, основанным на взаимном доверии внутри розничной индустрии.
Меньше — значит умнее.
Уменьшение физического пространства не обязательно означает уменьшение ценности. На самом деле, продуманное сокращение может привести к лучшим результатам. Когда вы создаете то, что я называю «розничной напряженностью» — скоординированный состав арендаторов, меньшее количество пустующих помещений и более сильное чувство места — вы можете повысить интерес потребителей. Это часто приводит к более высокой арендной плате за квадратный фут, лучшей работе арендаторов и долгосрочной стабильности.
Это особенно актуально в премиальной коммерческой среде, где опыт, местоположение и продвижение играют большую роль, чем пространство. Ценность заключается в том, чтобы каждый квадратный фут был на счету.
Уроки, извлеченные из опыта трансграничных инвестиций на сумму более 15 миллиардов долларов
Вот три факта, которые на протяжении многих лет формировали мой подход к управлению активами торговой недвижимости:
• Гибкость капитальных затрат важнее их размера. По моему опыту, портфели, которые быстро и точно реагируют на меняющуюся динамику рынка, превосходят те, которые полагаются на крупные, но нецеленаправленные инвестиции. Эта концепция является основополагающей для максимизации доходности инвестиций в управление активами в сфере недвижимости.
• Проектируйте с учетом гибкости. Наиболее успешные объекты недвижимости в розничном секторе не статичны. Они спроектированы таким образом, чтобы развиваться вместе с людьми, которые ими пользуются. Проектирование должно быть ориентировано на адаптацию к постоянно меняющимся потребностям потребителей, что является одновременно и вызовом, и возможностью.
Лидерство — это итеративный подход и постоянное совершенствование. Гибкие лидеры принимают решения с убежденностью, но при этом остаются открытыми для обратной связи и новых данных. Такой образ мышления способствует созданию ценности. Эффективное лидерство в этой области требует способности адаптироваться к быстрым изменениям рынка и принимать обоснованные решения на основе данных и анализа.
Новое определение стоимости недвижимости
Будущее торговой недвижимости будет определяться не только общей арендной площадью (GLA). Скорее, он будет определяться способностью адаптироваться, интегрировать различные виды использования, служить развивающимся обществам и обеспечивать высокие результаты даже в условиях неопределенности. *Примечание: Термин «общая арендуемая площадь» (GLA) относится к общей арендуемой площади коммерческой недвижимости и является традиционной мерой стоимости недвижимости.*
Я видел это своими глазами: от крупных торговых центров в столицах до городских мобилизационных площадок со сложными правами. Каков общий знаменатель? Гибкие стратегии неизменно превосходят идеальные планы.
Ценность создают активы, которые устойчивы, надежны в эксплуатации и являются частью чего-то большего, чем они сами. Ее создают лидеры, которые готовы переосмыслить пространство, а не просто сохранить его. Такой подход соответствует передовой современной практике управления активами в сфере недвижимости.
Совершенство может быть комфортным. Однако на сегодняшнем рынке настойчивость имеет больше шансов обеспечить длительный успех. Устойчивость и гибкость являются ключом к максимизации окупаемости инвестиций (ROI) в недвижимость.
Представленная здесь информация не является инвестиционной, налоговой или финансовой консультацией. Вам следует проконсультироваться с лицензированным специалистом для получения консультации относительно вашей конкретной ситуации.
